《星島》見習記者 鐘凱 深圳報道

一場圍繞北京126億元“地王”項目的內部舉報風暴，在席卷市場4天后驟然平息。

11月16日晚間，中建智地與越秀地產、金茂等聯合發布聲明，稱已就北京朝陽區黃杉木店地塊的營銷糾紛達成共識。

事件的起因就是一封落款“11月12日”，并在業內廣泛流傳的“舉報信”。該信件由中建智地旗下北京興鼎房地產開發有限公司（下稱“北京興鼎”）發至廣州市國資委，直指合作方廣州越秀華城房地產開發有限公司（下稱“廣州越秀華城”）存在“有預謀、有組織的低劣營銷行為”，致其簽約金額受影響逾22億元、貨值損失3.65億元。

這起合作項目股東間的“內訌”傳聞，不僅引發外界高度關注，更折射出下行市場中“價格聯盟”的脆弱本質。

合作拿“地王”，分治開發埋隱患

今年4月28日，中建一局旗下中建智地聯合中國金茂、越秀地產、朝陽城開公司，以總價126億元、樓面價5.45萬元/平方米競得北京朝陽區黃杉木店及孫河組團地塊，刷新了近兩年朝陽宅地的總價紀錄。項目總用地14.38萬平方米，總計容建筑面積28.27萬平方米。中建方面當時表示，項目建成后將助力朝陽區打造“兩軸、兩帶、三區”格局。

至7月底，合作各方約定將項目分為南、北地塊開發建設。其中，南地塊由北京興鼎（中建智地持股97%、朝陽城開持股3%）操盤，北地塊則由越秀集團旗下廣州市城市建設開發有限公司的全資子公司廣州越秀華城操盤。

《星島》查詢獲悉，南地塊此后被開發成中建智地第三座宸園，對外推廣名為“紫京宸園”，于10月12日首開收金56.5億元；北地塊開發成越秀地產、金茂各自旗下高端產品系的融合之作，對外推廣名為“璞樾”，10月17日首開收金45.65億元。

然而，兩個項目在銷售過程中矛盾逐步激化。網傳中建智地發出舉報信，指責越秀方面存在“惡意競爭”。

舉報信稱，合作各方曾于2025年10月10日明確約定兩個地塊需遵循統一定價標準，但越秀方未遵守。比如，璞樾項目（北地塊）已開盤推售部分優勢樓棟均價在9.71萬-9.85萬元/平方米，未推售的部分劣質樓棟均價卻定為9.82萬元/平方米，優劣勢樓棟之間價差設定不合理。同時，同素質樓棟的單價較紫京宸園（南地塊）低600-7000元不等。

▲網傳中建智地舉報信內容

此外，舉報信還指責越秀方組織人員“有針對性地攻擊紫京宸園”，導致其已購客戶退房且流失到板塊外競品，嚴重損害全體股東利益。經初步評估，此事件影響紫京宸園簽約金額22.25億元，造成貨值損失已達3.65億元。

戰略存分歧，最終閃電和解

在矛盾公開的背后，是北京房地產市場的持續低迷。國家統計局于11月14日發布的70城房價指數顯示，今年10月，北京二手房價格環比下跌1.1%，連續第七個月下行。市場整體承壓，也促使開發商采取不同策略應對，進而激化了合作分歧。

合碩機構首席分析師郭毅向《星島》指出，中建智地更傾向于與越秀、金茂等注重產品品質提升的開發商合作，共同開發區域級別項目，這不僅能提升區域價值，更能通過優質產品帶動市場需求。她表示，紫京宸園在北京市場上無論是產品品質、銷售速度還是成交價格，都已成為行業標桿。

從中指研究院發布的2025年1-10月北京房企銷售數據來看，上述三家企業均位居前列，其中越秀地產以254.9億元位列第二；中建智地以208.1億元排名第四；中國金茂則以150.1億元位居第六。

而另一位不具名的市場分析人士認為，中建智地的核心思路是用高端產品激活市場并保障利潤。但在璞樾項目中，由于越秀掌握營銷主導權，首推樓棟位置較優，可能導致后續劣勢樓棟難以維持價格水平，進而影響板塊整體價值預期。

“雙方的分歧在于，是通過產品品質拉升區域價值，還是通過降價促銷來加快去化?！鄙鲜龇治鋈耸靠偨Y道。

而轉機出現在11月16日，北京興鼎、北京方興亦城置業有限公司（金茂旗下公司）、廣州越秀華城聯合宣布，各股東方已達成共識，將秉持“專業、陽光、公開、透明”的原則推進項目開發經營工作。

至此，這場風波也暫時告一段落。

▲三方聯合聲明截圖

越秀地產對《星島》回應稱，一切以聯合聲明為準。亦有接近合作方的人士證實，后續紫京宸園、璞樾兩個項目的營銷條線將互派人員、加強聯合，實行聯合操盤。

聯合操盤意味著璞樾項目不再具備自主定價與靈活調整折扣的權限，從而紫京宸園的價格體系得以維穩。但另一方面，璞樾前期低價推售優勢樓棟已成事實，在當前價格敏感的市場中，可能會對后續統一價格策略帶來壓力。紫京宸園聲稱的3.65億元貨值損失能否有效挽回，有待觀察。

郭毅指出，盡管聯合操盤的合作模式可能在一定程度上影響營銷效率，但可以確保各方在營銷決策上達成共識，避免后續出現更多分歧。